رهن کامل یا رهن و اجاره، کدام بهتر است؟ - مجله پیکوشو

رهن و اجاره واحد مسکونی به چه معناست؟

شما بدون اینکه یک واحد مسکونی را بخرید، می توانید آن را به طرق مختلف در اختیار داشته باشید. این روش ها عبارت اند از رهن و اجاره. رهن به این معناست که مستأجر مبلغی را به موجر تحویل می دهد و در ازای آن، از واحد مسکونی موردنظر برای مدت زمان تعیینی استفاده می نماید. لازم به ذکر است، این مبلغ تا انتها قرارداد نزد موجر باقی می ماند و پس از اتمام قرارداد به صورت کامل به مستأجر برگردانده می شود.

اجاره نیز به این معناست که مستاجر در ازای استفاده از واحد مسکونی موردنظر، ماهانه به موجر اجاره می پردازد. در تعریفی تخصصی تر می توان گفت که اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. لازم به ذکر است، اجاره دهنده را موجر و اجاره نماینده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می نامند.

رهن و اجاره هم یک فرمول ترکیبی برای پرداخت بهای یک واحد مسکونی است. به این معنا که مبلغی را به عنوان پول پیش یا رهن به موجر می پردازید و به علاوه، ماهانه مبلغی را به عنوان اجاره پرداخت می کنید. البته در این شیوه، فرد مالک واحد مسکونی نمی شود، بلکه فقط از آن در مدت معلوم که معمولا یک سال است، استفاده می نماید.

به یاد داشته باشید که هر کدام از شیوه هایی که مطرح شد، مزایا و معایبی دارد که در ادامه به آن ها می پردازیم:

مزایای رهن

• عدم احتیاج به پرداخت ماهانه اجاره
• برگشت مبلغ رهن به مستاجر بعد از اتمام مدت زمان قرارداد
• در این روش ممکن است که موجر پول پیش را خرج نموده باشد و نتواند آن را به شما بازگرداند؛ بنابراین دست شما برای تمدید قرارداد و تعیین کردن میزان رهن و اجاره بازتر خواهد بود.

معایب رهن

• تحت فشار قرار دریافت مستاجر برای تهیه پول پیش یا رهن واحد مسکونی
• امکان سواستفاده موجر از پول پیش و عدم بازپرداخت به موقع آن به مستاجر
• کم بودن گزینه های رهن کامل در بازار؛ بدین معنا که مالکان معمولاً تمایل دارند که خانه هایشان را به صورت اجاره یا رهن و اجاره به موجر تحویل دهند.
• اگر فقط گزینه های رهن کامل را مدنظر داشته باشید، ممکن است به خاطر مبلغ بالای برخی از واحدهای مسکونی، انتخاب هایتان محدود شود.

مزایای اجاره

• پرداخت ماهانه اجاره و عدم احتیاج به پرداخت هزینه یکجا به موجر
• پرداخت ماه به ماه اجاره و در اختیار داشتن یک اهرم فشار علیه موجر برای انجام کارهای منزل

معایب اجاره

• در این روش مستاجر هر ماه برای پرداخت اجاره بها تحت فشار خواهد بود
• عدم بازپرداخت مبلغ اجاره به مستاجر پس از اتمام دوران قرارداد

مزایای رهن و اجاره

• مهم ترین مزیت روش رهن و اجاره این است که مزایای هر دو روشی که در بالا گفته شد، در آن جمع شده است.
• در این روش، ماه به ماه مبلغی را به موجر می پردازیم و یک اهرم فشار برای انجام کارهای منزل داریم.
• از یک سو، مبلغ هنگفتی را نپرداخته ایم و از طرفی پولی که دست موجر داریم مجدد به ما بازمی شود.
• مزیت دیگر این است که در این روش انعطاف پذیری بیشتری نسبت به روش های دیگر وجود دارد و مستاجر قدرت چانه زنی بیشتری برای تبدیل رهن و اجاره به یکدیگر دارد.

معایب رهن و اجاره

• احتمال عدم تطابق مبلغ رهن و اجاره با توانایی پرداخت مستاجر

قیمت رهن و اجاره یک واحد مسکونی چطور محاسبه می شود؟

برای محاسبه قیمت رهن و اجاره یک واحد مسکونی، باید ابتدا قیمت آن را بر اساس متراژ، عمر، امکانات و ناحیه ای که خانه در آن واقع شده است، تخمین بزنید. خوب است بدانید که قیمت رهن کامل یک خانه معمولاً مبلغی بین یک پنجم یا یک ششم کل قیمت خانه است. اگر واحد مسکونی نوساز باشد، ممکن است مبلغ رهن برابر با یک چهارم قیمت خانه برآورد شود. اما اگر سال های زیادی از زمان ساخت خانه گذشته باشد، معمولاً میزان یک ششم قیمت خانه برای رهن آن در نظر گرفته می شود؛ بنابراین، اگر قیمت یک خانه 200 میلیون تومان باشد، رهن آن بین 17 تا 50 میلیون تومان خواهد بود. اما ممکن است صاحب خانه بخواهد خانه اش را به اجاره بدهد. به این معنا که بدون دریافت پیش پرداخت، ماهانه از مستاجر اجاره دریافت کند. سوال این است که در این صورت چطور میزان اجاره محاسبه می شود.

از مثال بالا استفاده می کنیم. فرض کنید که خانه نوساز است و قیمت آن 200 میلیون تومان برآورد شده است. در این صورت مبلغ 50 میلیون تومان برای رهن آن در نظر گرفته خواهد شد. اگر بخواهیم این مبلغ را تبدیل به اجاره کنیم، باید به عرف بازار برای هر یک میلیون تومان توجه کنیم. به عبارت دیگر، باید بدانیم که در حال حاضر، به ازای هر یک میلیون تومان رهن، چقدر باید اجاره بپردازیم.

بنابراین، اگر بخواهیم همین خانه 50 میلیون تومانی را اجاره کنیم. باید 50 را ضرب در میزان عرف بازار برای هر یک میلیون تومان رهن کنیم. اگر عرف بازار را 30 هزار تومان در نظر بگیریم، اجاره این واحد مسکونی بدون پول پیش می شود:

1500000=30000*50

امّا اگر بخواهید از فرمول ترکیبی بهره ببرید و رهن و اجاره بدهید. تنها با احتساب مبلغی که از رهن کم نموده اید، میزان اجاره را محاسبه می کنید. به عنوان مثال اگر در همین مثال که باید 50 میلیون تومان رهن بدهید، مبلغ 30 میلیون تومان رهن بدهید، باید مبلغ 600 هزار تومان نیز اجاره بدهید. مبلغ اجاره این طور محاسبه شده است:

600000=30000*20

شرایط اجاره

چیزی که اجاره داده می شود باید شرایطی داشته باشد. از جمله این شرایط می توان به موارد زیر اشاره نمود:

1. عین مستاجره باید مشخص باشد. یعنی اگر گفته شود که یکی از اتاق های این خانه را به تو اجاره می دهم، صحیح نیست. بلکه باید عین مستاجره تعیین شود. مستاجر باید آن را ببیند یا اینکه طوری خصوصیات آن گفته شود که معلوم باشد.
2. عین مستاجره باید طوری باشد که در اثر استفاده، از بین نرود. پس اجاره دادن چیزی که فاسدشدنی است مثل انواع خوراکی ها، صحیح نیست.

احکام اجاره

1. باید مدت استفاده از عین مستاجره مشخص شده باشد. باید ذکر شود که فلان مال را با فلان تعیینات برای یک سال یا یک ماه به تو اجاره می دهم.
2. در صورتی که عین مستاجره به مستاجر تحویل داده شود، حتی اگر مستاجر آن را تحویل نگیرد یا تحویل بگیرد ولی تا آخر مدت اجاره از آن استفاده نکند، باید اجاره بها را بپردازد.
3. اگر فرد خانه یا دکانی را اجاره کند و صاحب ملک شرط کند که فقط خودش از آن استفاده کند، مستاجر نمی تواند آن را به فرد دیگری اجاره دهد.

در زمان رهن، اجاره یا رهن و اجاره واحد مسکونی به این نکات توجه کنید:

در تنظیم قولنامه دقت داشته باشید

قولنامه برگه ای است که طرفین (موجر و مستأجر) قول ها و یا به عبارت بهتر، تعهدات خود را نسبت به یکدیگر در آن ذکر و پای آن را امضا می نمایند.لازم به ذکر است، قولنامه دستی در سه نسخه تنظیم می شود. دو نسخه آن نزد طرفین معامله و نسخه سوم نزد املاکی می ماند. نکته مهم این است که قولنامه ها از اعتبار قانونی در دادگاه برخوردار هستند و می توانند مورد استناد قرار بگیرند. به همین خاطر باید در تنظیم آن ها دقت شود و تمام جزییات به صورت شفاف و دقیق آورده شوند.

کد رهگیری دریافت کنید

خوب است بدانید که از سال 87 به بعد بر اساس قانون مصوب هیات دولت، تمام مشاوران املاک موظف هستند، معاملات را در سامانه ای به نام سامانه ثبت معاملات و املاک کشور ثبت نمایند. این کار از یک سو درستی معامله صورت گرفته را تضمین می نماید و از سوی دیگر، امکان تجزیه و تحلیل اطلاعات مربوط به مسکن را برای دولت و نهادهای نظارتی و آماری فراهم می نماید. بر این اساس، هر معامله ای که در بنگاه ها انجام شود، در این سامانه ثبت می شود و پس از آن یک کد ره گیری به آن معامله اختصاص می یابد. توصیه ما این است که حتماً نسبت به دریافت این کد اقدام کنید.

تکلیف مسایل مهم را تعیین کنید

قانون خاصی درباره برخی مسایل مانند اینکه چه کسی باید پول شارژ ساختمان را بپردازد، وجود ندارد. در این باره، مستاجر و موجر باید با یکدیگر به توافق برسند. سعی کنید در همان ابتدا تکلیف این مسایل مهم را تعیین کنید تا بعداً به مشکل برنخورید.

بهترین زمان برای اجاره کردن خانه چه زمانی است؟

همان طور که خودتان حدس می زنید بهترین زمان برای اجاره خانه وقتی است که تقاضا در بازار زیاد نیست. حتما شما هم با این موضوع موافق هستید که تعداد زیاد متقاضی برای یک کالا که در اینجا واحد مسکونی موردنظر است، بر افزایش قیمت آن تأثیر می گذارد؛ بنابراین، کوشش کنید زمانی برای اجاره خانه اقدام کند که فصل جابجایی نباشد. البته در این شرایط، به احتمال زیاد گزینه های زیادی نخواهید داشت.

به این مقاله امتیاز دهید.